상가 투자 전문가 레노 씨가 행크TV에서 상가 가치 판단 방법에 대해 이야기해줬다.
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상가는 겉으로는 성공했는지 실패했는지 알 수 없다. 예를 들어, 사람들은 100개 이상의 상점가를 구입했다. 그중 6070%는 잘못된 경우다. 잘못 받았다는 건 너무 높게 받거나 공실이 유지되거나 일반 시세 그대로 받아서 받은 것도 아니고 못 받은 것도 아니고 조금 애매한 물건을 말한다. 510% 정도만 수익을 내는 상가였다.
상가 투자 성공의 기준은?
상가 투자에 실패한 경우를 살펴보면 만약 내가 한 상가를 1억에 샀다. 대출이자(-50만원), 월세(+40만원)를 따져보면 결국 적자(-10만원)다. 갖고 있을수록 마이너스가 되는 것이다. 이런 상가가 6070%는 된 것 같다.
입찰을 할 때 보통 수익 계산을 다 하고 들어가지 않을까 하는 생각도 들지만 대부분 계산이 서툴다. 시세조사가 잘 안 되는 게 대부분이다. 시세조사를 정확하게 해야 상가의 가치를 정확히 판단할 수 있다.
상가 시세 조사 방법
나는 수천 곳의 진짜 숲을 다녔기 때문에 자신 있게 말할 수 있다. 낯익기 때문에 이 정도 세대에서는 이 정도 시세가 나오고, 이 정도 동네에서는 이 정도 시세가 나오고 유흥 상권에서는 이만큼 시세가 나온다는 게 머릿속에서 데이터화되고 있다.
보통 시세 조사를 할 때 많이 하는 사람은 하루에 한 동네에서만 3~4시간 정도 한다. 나 같은 경우는 한 동네 조사를 하는데 짧으면 1시간, 길면 2, 3시간 정도 걸린다. 조사를 해야 할 포인트만 잡아가기 때문에 그 포인트만큼 조사를 하고 다음 매물지로 이동해서 시세조사를 하는 것이다.매물은 이면지에 있지만 전면 상권을 아무리 조사해도 데이터가 연계성이 없다. 전면이라면 전면, 후면이면 후면을 살펴야 한다. 그것을 아무리 조사해도 본인의 불안감 해소에만 도움이 될 뿐 물건에 대한 가치 판단에는 크게 영향이 없는 것이다. 1층을 제외한 지상층 임대시세를 모두 알아본다. 1층이 가장 높고, 2층이 그 다음으로 높으며, 3층에서 6층까지는 거의 같다. 1층이 높은 이유는 유동인구가 많아 사람들의 방문이 많기 때문이다. 2층을 포함한 지상층의 경우는 소비 목적이 없는 한 사람들이 방문하는 경우가 많지 않아 임대 시세가 비교적 저렴하다.내가 구입할 물건이 빨간색 위치라면 파란색으로 표시한 부분의 시세를 조사해야 해. 이렇게 시세조사를 하면 물건의 가치가 정확히 튀어나온다.전세 시세는 부동산을 방문해 듣거나 임차인에게 직접 물어볼 수 있다. 매매 시세는 매매가를 알려주는 사이트인 밸류맵 사이트를 참고하면 된다.상가는 임대 시세가 가장 중요하다. 매매가격을 먼저 정해놓고 전세시세를 정하는 것이 아니라 전세가격이 먼저 정해져야 매매가격이 결정되는 것이다. 전세 시세가 높아야 매매 시세가 높아진다.업종에 대한 이해업종에 대한 이해가 있으면 상가 투자가 훨씬 쉬워진다. 모든 부동산 사장이 그렇게 하는 것은 아니지만 만약 이 상가 1층에 삼겹살집이 있었다면 그 다음 들어오는 임차인도 삼겹살집을 찾는 경우가 많다.하지만 나는 생각이 조금 달랐다. 즉석 빨래방 자리도 되고 스터디 카페도 된다. 업종마다 들어갈 수 있는 위치가 있지만 그런 것을 고려하지 않고 물건 평수에 맞춰 임차인을 두는 경우가 많았다.나는 현장에 가기 전에 항상 지도를 먼저 펼쳐봐. 현장에서 보면 헷갈린다. 건물이 좋아보여서 매입하는 경우도 있다. 현장의 좋은 이미지가 입지 단점을 보이지 않기 때문에 나는 항상 지도를 먼저 보고 현장에 나간다.임장을 나와 상가에 어떤 업종이 있는지 계속 한번 나열해 보고 없는 업종을 찾아내는 것이다. 그 업종이 만약 스터디카페라면 이곳이 스터디카페가 들어설 위치인지 평수인지 먼저 파악한 뒤 내가 직접 스터디카페를 해도 되고 아니면 스터디카페 프랜차이즈 회사에 입점 제안서를 뿌려볼 수도 있다. 글을 마치면서상가는 다른 분야보다 더 확실한 공부가 필요한 것 같아. 아파트의 경우 가치가 얼마인지 금방 파악할 수 있지만 상가의 경우 얼마에 팔릴지 바로 계산할 수 없다. 관심 있는 지역을 정해 분석해 놓고 (시세조사 및 업종 파악) 꾸준히 관심을 갖고 있으면 좋은 물건을 싸게 살 확률이 높다고 한다. 일단 내가 현재 있는 지역에서 동네 몇 군데를 정해서 시세조사를 해봤다. 경매 사이트를 보면 매물은 거의 없고 급매로 좋은 상가를 살 수 있는 기회를 노려보자. 부동산 사장들과도 친분을 유지하려고 노력해야 한다.상가 투자로 월세도 받고 내 사업도 하고 싶다. 상가의 가치판단 방법을 익혀 꾸준히 관심을 가지고 기회를 노리자!!<같이 보기 좋은 글 > https://m.blog.naver.com/yjy6318_/223066303875돈되는 상가 고르는 법 상가투자로 또 하나의 월급통장만들기_상가투자반 강의후기(ft.한퀘듀,성삼장,레노)상가에 관심이 많아서 제대로 배워보고 싶어서 상가투자전문가인 성삼장님과 레노님의 상가투자반 강의를… m.blog.naver.com계약 톰슨:/면.챔피언스리그는 못해.그 딸. 구미로/6318_/223054063938을 고려하면월급외수입만드는법_상가,고시원(ft.송사무장)직장인이월세부자가되는법2탄_월급외수입을어떻게늘릴것인가? https://youtu.be/_fRnMLH7z6E…m.blog.naver.com월급외수입만드는법_상가,고시원(ft.송사무장)직장인이월세부자가되는법2탄_월급외수입을어떻게늘릴것인가? https://youtu.be/_fRnMLH7z6E…m.blog.naver.com월급외수입만드는법_상가,고시원(ft.송사무장)직장인이월세부자가되는법2탄_월급외수입을어떻게늘릴것인가? https://youtu.be/_fRnMLH7z6E…m.blog.naver.com